¿Se puede comprar una vivienda sin una hipoteca?
En España lo más habitual es recurrir a los préstamos hipotecarios cuando se necesita financiación para la compra de una casa. Sin embargo, en otros países como Francia esta compra también se puede realizar con un préstamo personal.
Es verdad que en España nos puede parecer impensable comprar una casa con un préstamo al consumo. Primero porque sus tipos de interés son más altos y no conceden cantidades tan altas como las necesarias para comprar una vivienda.
En España más del 75% de la población tiene una vivienda en propiedad.
De ellos, el 30% sigue pagando en la actualidad su préstamo hipotecario. En Francia, esto datos son muy similares; el 65% de la población tiene una vivienda en propiedad y el 35% sigue pagando las cuotas por la compra de su vivienda con hipoteca o sin ella, según los últimos datos de Eurostat.
En Francia a la hora de comprar una casa nos encontramos con dos opciones: por un lado, está el préstamo hipotecario y por otro lado existen los seguros de caución. Un producto que no se comercializa en el mercado español pero que en Francia suponía el 60% de los préstamos vivos en 2016. Los últimos datos de este año los sitúan cerca del 70%.
¿Qué son lo seguros de caución?
Los seguros de caución sustituyen a la garantía hipotecaria, que es la vivienda, por un seguro. Esto quiere decir que, si el cliente no paga las cuotas del banco, en lugar de ejecutarse la hipoteca se ejecuta el seguro. Este producto lleva utilizándose en Francia más de 30 años.
En este caso, en una situación de impago al banco es la compañía de seguros quien reclamaría la deuda al cliente. La aseguradora es quien asume el impago en lugar de los bancos. Tanto en España como en Francia existe una un periodo de reclamación amistosa. La diferencia es que en España tanto la amistosa como la judicial la realizan los bancos. En Francia, cuando hay un seguro de caución, son las aseguradoras las que asumen la fase judicial.
¿Qué beneficios tienen los seguros de caución para los clientes?
Ahorro de costes. Esta es la principal ventaja que tienen los seguros de caución para los clientes galos. En Francia, todos los costes de formalización de la hipoteca los paga el comprador, por lo que si no tienes que constituir una hipoteca te ahorras todos estos gastos. En su lugar el cliente contrata el seguro de caución que tiene un coste inferior. Además del valor emocional de que tu vivienda no esté hipotecada.
De cara a las entidades financieras se reduce su riesgo. Este seguro blinda el préstamo que conceden al ciudadano y se garantizan que van a cobrar el 100% de la deuda. Además, se ahorrará dinero en el futuro relacionado con las reclamaciones de impagos. Este producto hubiera sido muy interesante durante la crisis económica ya que los bancos no hubieran asumido todos los impagos y los ciudadanos hubieran tenido más opciones para pagar su deuda ya que la deuda con la aseguradora es económica, no es la vivienda en sí.
Con este producto está más controlada la capacidad de pago del cliente que en la garantía hipotecaria. Además, este seguro acortaría los plazos de contratación de la hipoteca ya que no habría que pasar por el notario. Este seguro nunca ha existido en España, aunque es una alternativa que están considerando las principales entidades financieras, incluso ya se han lanzado algunos test como el de Bankoa.
¿Podrían usarse los seguros de caución en España?
En España hay una fuerte tradición hipotecaria. Es la forma más habitual de acceder a la compra de una vivienda. El seguro de caución podría ser una opción muy interesante para algunos casos. Sin embargo, con los cambios en los gastos hipotecarios que hizo el Gobierno en 2018 y los de la Ley de crédito Inmobiliario de 2019 hace que este producto no resulte tan rentable para los ciudadanos españoles
Con estos cambios en el modelo del reparto de los gastos hace que el seguro de caución ya no sea una ventaja competitiva en España. En este momento nos planteamos, para el caso de España, que sea el banco quien asuma el seguro el lugar del cliente. De esta manera, el banco concede al cliente un préstamo al consumo para la compra de la vivienda y así el banco no tiene que asumir los costes de la hipoteca. En su lugar es el banco quien contrata el seguro de caución y se blinda ante el posible impago del cliente. De esta manera, el banco también puede ofrecer esta alternativa al cliente.
¿Cómo ha cambiado el reparto de los gastos en España?
A la hora de comprar una vivienda, el ciudadano tiene que hacer frente a dos tipos de gastos. Por un lado, están los gastos derivados de la compraventa de la vivienda y por otro lado nos encontramos con los gatos de la formalización del préstamo hipotecario.
Dentro de la compraventa de la vivienda hay que diferenciar entre las viviendas nuevas y las de segunda mano. En el caso de una vivienda de segunda mano, los gastos que tiene que pagar los usuarios son: notaria, registro, gestoría e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD. En el caso de la vivienda nueva los gastos que debe asumir el comprador son: notaria, registro, gestoría, IAJD y el IVA. Estos gastos no han sido modificados en la Ley Hipotecaria de 2019 y los clientes siguen pagándolos a día de hoy.
En el caso de las viviendas de segunda mano, este coste suele suponer el 7% del valor de la vivienda. Esta cantidad depende del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) e IAJD ya que según la comunidad autónoma puede ser entre el 6% y el 10% del valor de la casa. Para las viviendas nuevas, el coste se eleva aproximadamente hasta el 12% del valor de la casa. En nueva construcción no hay ITP, pero sí IVA que es del 10% e IAJD que se establece entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma.
A día de hoy estos gastos se mantienen igual. Lo que ha cambiado con la Ley Hipotecaria son los gastos relativos a la formalización del préstamo hipotecario. Antes de la norma, el cliente pagaba: notaria, gestoría, registro, IAJD y tasación. Ahora, solo paga la tasación y las copias del notario. Estamos hablando que estos gastos se han reducido un 91% para el cliente ya que es el banco quien tiene que asumir estas cantidades.
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