La compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que realizamos la mayoría de los ciudadanos en nuestra vida y como es algo que no hacemos habitualmente, siempre nos surgen dudas y miedos. En este artículo voy a tratar de ayudaros a entender todos estos conceptos
El proceso de una compraventa lo podemos dividir en tres grandes grupos:
Trámites previos de la compraventa
Contrato privado: en la mayoría de compraventas se suele firmar con carácter previo a la escritura, un contrato privado entre vendedor y comprador. Este contrato no es obligatorio, aunque en aquellos casos en los que vende un promotor se firma en casi todos los casos y entre particulares es también muy utilizado
En el caso de firmar un documento privado estarás obligado por ley, a cumplir todo su contenido siempre y cuando esté dentro del ordenamiento jurídico. En este caso te aconsejo que lo revise un abogado o Notario.
Antes de firmar este contrato deberíamos tener en cuenta varias cosas:
1. Quién firma por la parte vendedora: en el caso de promotores normalmente es el apoderado o administrador de la sociedad. Cuando el que vende es un particular, el contrato ha de ser firmado por todos los propietarios
2. Estado de cargas de la vivienda: es conveniente solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple, para ver qué cargas recaen sobre la vivienda. Con esto podemos comprobar si está libre de cargas, si tiene una hipoteca, embargo o cualquier otra limitación. Pero de esto se encargará la Inmobiliaria que te asesore y Notaria.
3. Cuotas de la comunidad de propietarios: tendremos que comprobar si está al corriente de pago de las cuotas y también sería conveniente hablar con el administrador para ver si está aprobada algún tipo de derrama o se prevé a corto plazo.
4. Pagos en suministros: conviene asegurarnos y pedir documentación si es preciso que acredite que el vendedor está al día del pago de suministros como la luz, el agua, el gas, etc.
5. Precio y arras: en el contrato figurará el precio de la vivienda, las cantidades entregadas a cuenta, forma de pago, etc.
6. Gastos de la compraventa: son cuatro los gastos derivados de la compraventa:
- Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente llamado plusvalía municipal) VENDEDOR
- Escritura pública ante notario
- Escritura de hipoteca
- Inscripción en el registro de la propiedad
- Impuestos (AJD) o IVA.
Si no pactamos nada en el contrato, o si indicamos que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura (la matriz u original), mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura (copias), los gastos de inscripción registral y los impuestos. Independientemente, en contrato podemos pactar cualquier tipo de reparto de los gastos.
Cuando vende un promotor, está prohibido por ley que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deban ser abonados por la parte vendedora.
El día de la firma
- La escritura pública de compraventa: la escritura pública no es obligatoria, pero es muy aconsejable porque tiene unos efectos muy poderosos, que no lo tiene el documento privado. Además, hace intervenir a un notario, que debería aportar asesoramiento, seguridad y eficacia. La escritura pública si tiene acceso al registro de la propiedad, mientras que el documento privado no.
- Comprobación del pago de las cuotas de la comunidad: el día de la firma el vendedor deberá aportar este documento y el notario lo adjuntará a la escritura.
- Ibi: el notario pedirá en el catastro un certificado que acredite la referencia catastral y el vendedor deberá aportar el último recibo del ibi pagado. El notario comunicará la transmisión al efecto de que los próximos recibos sean expedidos a nombre el nuevo titular.
- La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: confirma que es apto para ser vivienda y que cumple los requisitos de seguridad para suministros y servicios. Este requisito es aconsejable sobre todo cuando compremos casas de obra nueva.
- Los contratos de servicios y suministros: en muchos casos podemos realizar el cambio de titular sin necesidad de dar de baja y alta. En algunos casos nos pueden solicitar una copia simple de la escritura de compra.
- Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños a la edificación (obra nueva): el promotor tiene responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que se limita a 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado «decenal».
Igualmente deberían entregarnos todas las garantías y certificados de los aparatos-electrodomésticos que tenga la casa (caldera, horno, placa, microondas, etc.).
Después de comprar
- Abonar los impuestos correspondientes: a la comunidad autónoma, para lo cual tienes un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente.
- Inscribir la compra en el registro de la propiedad.
- Abonar el impuesto de plusvalías municipal si hemos acordado que nosotros nos hacemos cargo de ella. Para este pago también el plazo máximo es de 3 días hábiles desde la fecha de la escritura.
Pero no te agobies que después de comprar, estos tres pasos los realiza la Notaria. Previamente te habrán hecho una provisión de fondos holgada para los pagos, en el caso de que haya sobrado dinero, te realizarán el abono.
Estos son los conceptos generales, luego cada situación particular puede tener su casuística específica, lo importante siempre es entender qué firmamos y qué implica, tanto en responsabilidades como en costes.
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